חוות דעת מומחה 

"מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוי עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה (חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969).

פיצויי הפקעה

הפקעה הינה הקניה כפויה של בעלות במקרקעין בה המדינה משתלטת על רכושו הפרטי של האזרח, או תופסת את הזכויות של האזרח ברכוש, תוך מתן פיצוי כספי, ללא הסכמת הבעלים. 

הנכס נלקח או לשימוש הממשלה או על ידי משלחת לצדדים שלישיים אשר יקדישו אותו לשימוש ציבורי, אזרחי או, במקרים מסוימים, פיתוח כלכלי.

השימושים הנפוצים ביותר של הנכס נלקחה על ידי תחום הנודע הן עבור שירותים ציבוריים, כבישים ציבוריים, מסילות ברזל;

עם זאת, ניתן גם לקחת מטעמים של ביטחון הציבור. קיימים מקרים בהם נדרש הגוף הממשלתי להגיש הצעה לרכישת הנכס לפני שהוא נזקק להשתמש בסמכותו להפקיע.

משרדי עוסק בבדיקות כגון: קביעת מידת ההפקעה, קביעת שיעור ההפקעה וקביעת הזכאות לפיצויי הפקעה.

הפקעות "הלכת ארידור" 

בימים אלו ממש עפ"י החלטת בית משפט בתיק בר"ע 6511/14 עיריית חולון נ' ליטבק ואח' נקבע כי ניתן לתבוע פיצויי הפקעה, מקום המדינה ועד היום ללא התיישנות. 

בהתאם להחלטת בית המשפט "חלון הזדמנויות" נפתח למשך 3 שנים ונגמר בתאריך 21.03.2016.

אם אתה בעל בקרקע/מגרש ומחזיק את המקרקעין לארוך זמן רב, פנה למשרדינו על מנת לבצע הליך בדיקה ראשונית אשר יבחן האם אתה זכאי לקבל פיצויי הפקעה היסטורית

להלן חלק מדיון והכרעה:

"בעניין ארידור קבע בית משפט זה, בהרכב מורחב, כי עילת התביעה לפיצויי הפקעה נולדת, לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות את החזקה במקרקעין. אולם, כאמור, בעניין ארידור נקבעה גם הוראת מעבר לפיה הלכה זו תיכנס לתוקף שלוש שנים לאחר מועד מתן פסק הדין ולא תחול על תובענות התלויות ועומדות לפיצויי הפקעה. בפסק דינו בעניין ארידור הבהיר הנשיא א' גרוניס כי מטרתה של הוראת המעבר היא להפחית את הפגיעה בהסתמכותו של ציבור בעלי המקרקעין, אשר יכול ורשאי היה לסבור כי תביעות לפיצויי הפקעה אינן מתיישנות"

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3641542,00.html  

שומה לפי תקן 22

פרוט מזערי הנדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה בה מוצעת לציבור הרחב קרקע לרכישה, תוך יצירת מצג שבטווח סביר תשונה יעודה וניתן יהיה לבנות על הקרקע יחידות מגורים, או שימושים מסחריים אחרים. השיווק מתבסס על מצג לפיו עם התגבשות הזמינות לבנייה יעלה ערכן של הקרקעות במאות אחוזים. משמעות המצג המובא לידיעת הציבור היא שהקרקע משווקת לציבור במחיר גבוה מהשווי המתייחס למצב התכנוני התקף החל על אותה קרקע.

במקרים רבים המשווקים אינם נותנים בידי הרוכשים הפוטנציאליים את המידע המלא והנדרש לקבלת החלטה מושכלת לגבי רכישת הקרקע, ולרוכש אין את הכלים לאמוד נכונה את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה על פי המוצג, וכן את הסיכונים הכרוכים בהליכים הנדרשים. כך גם אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לאמוד את משך הזמן ואת העלויות הכרוכים בהפיכת הקרקע לזמינה לבניה, ככל וזו תאושר בעתיד.

תקן זה נועד לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע (כפי שתוגדר להלן) לקבל מהמציע, או מהמשווק, את המידע המלא הנדרש ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע המוצעת לו.

שומה לפי תקן 17.1 – IFRS

פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968

התקן יחול על שומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ״ח-1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית. 

סעיף 197 : תביעת פיצויים לירידת ערך של מקרקעין

אם אתה (בעל הנכס) חושב שהמקרקעין שלך נפגעו עקב אישור תכנית בניין עיר כזו או אחרת, ניתן לפנות למשרדי ולקבל יועץ מקצועי לבדיקת שיעורו של ירידת הערך ועריכת שומה לטובת הגשת תביעה לפיצוים.  

נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של תכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית.

סעיף 197 לחוק - סעיף מאפשר לבעל זכות במקרקעין להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך בעקבות פגיעה בשווי מקרקעין הגובלים עם תכנית פוגעת. 

תכנית פוגעת - היא תכנית הגורמת נזק למקרקעין ובעקבות כך, ירד ערכם.

פירוק שיתוף, ירושה

בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין ניתן לדרוש פירוק השיתוף במקרקעין או בקבלת ירושה בנדל"ן, כשבמקרה כזה ישנו צורך בחלוקתו בין היורשים, אם למטרת שימוש פרטי/פנימי ואם לצורך מכירת הנכס בשוק החופשי. 

מעבר להליך המשפטי המורכב הדרוש לביצוע פעולה שכזו, בראש ובראשונה נשאלת השאלה המהותית - מה הוא שווי הנכס ?

משרדי מספק תשובות לשאלות מסוג זה ומציע הערכות שווי (קבילות בבית המשפט) לכל סוגי המקרקעין, כגון: דירות מגורים, קרקעות פנויות ביעודים שונים, בתים פרטיים (קוטג'ים), מבני תעשייה ועוד.    

השגות לרשויות

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.

הודעה על היטל השבחה

לאחר אישור התכנית, תערוך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה מודיעה הוועדה המקומית לכל חייב את שיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, ואת זכותו לערער על החיוב. לוח השומה צריך להיות מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית. ערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או חוכר המקרקעין לשלם היטל השבחה.

דחיית הערכת שיעור ההשבחה

הוועדה המקומית רשאית לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, רישומו בלשכת רישום המקרקעין, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית אחראית להודיע לחייבים בהיטל אם החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש.

בעל מקרקעין שקיבל הודעה על דחיית הערכת שיעור ההשבחה יכול לדרוש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאפשר לו לשלם מייד את ההיטל שחל עליו. הוועדה המקומית תערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה של בעל המקרקעין. אם החייב לא ישלם את ההיטל הוא לא יוכל לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות שיממשו את הזכויות במקרקעין כדוגמת מכירה. כמו כן לא יוצא היתר בנייה למקרקעין, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג בהם.

תיקון שומה

החייב בהיטל רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם נמצאה טעות באחד מהבאים:

פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה

הנתונים הפיזיים של המקרקעין

תכניות החלות על המקרקעין

הזכויות שיש לחייב במקרקעין

שמאי הוועדה יבדוק את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות, בנושאים אלה בלבד, בהתאם לטענת החייב, יערוך השמאי שומה מתוקנת וזו תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל.

ערר על היטל השבחה

אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב בהיטל להגיש ערר על היטל ההשבחה שקיבל בפני ועדת ערר לפיצויים תוך 45 יום מיום עריכת השומה. אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב להגיש ערר בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. הוועדה יכולה לקבל את הערר או לדחות אותו, בחלקו או במלואו.

הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים אינה מעכבת את מימוש הזכויות במקרקעין, אם החייב שילם את היטל ההשבחה. במקרה של היתר בנייה למגורים של החייב או של קרוביו, הגשת הערר אינה מעכבת את מתן ההיתר רק אם החייב נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת.

מינוי שמאי מייעץ

ועדת ערר שהוגש בפניה ערעור על היטל השבחה רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו למנות שמאי מייעץ, שיגיש חוות דעת בכתב בנוגע לערר. שכר הטרחה של השמאי המייעץ יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009, בתוספת מע"מ, ושני הצדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי המייעץ לחייב צד אחד במלוא הסכום.

אם מונה שמאי מייעץ, תינתן הזדמנות לוועדה המקומית לטעון את טענותיה ביחס לחוות הדעת, ובעל הקרקע החייב בהיטל יוכל לערוך שומה מטעמו, באמצעות שמאי מקרקעין. רק לאחר שמיעת הטיעונים של שני הצדדים תינתן החלטת ועדת הערר. על החלטה זו של ועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום.

מינוי שמאי מכריע

החייב בהיטל, אם אינו חולק על עצם ההיטל, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בתוך 45 יום (אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) או בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה (אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) ולהגיש בקשה למנות שמאי מכריע מתוך הרשימה שאישר שר המשפטים. יו"ר מועצת שמאי המקרקעין יודיע בתוך 15 יום ממועד קבלת הפנייה על זהותו של השמאי המכריע שמינה. השמאי המכריע ידון ויכריע לגבי גובה החיוב, ויודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 יום מיום תגובה אחרונה של הצדדים או מיום הדיון האחרון. שני הצדדים יכולים לערור על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.

שכר הטרחה של השמאי המכריע יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009), בתוספת מע"מ, ושני הצדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי המכריע לחייב צד אחד במלוא הסכום.

 פטור מתשלום היטל השבחה

במקרים הבאים לא יוטל היטל השבחה:

שכונת שיקום - השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום

אזור שיקום - השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965

מוסדות ציבוריים - השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו

זכאות סיוע - השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע. בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי

השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950

נגישות - השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות

השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית

השבחה בגין בניית מרחב מוגן

בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה

השבחה בקרקע למגורים ביישוב או באזור ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.

http://bonim.pnim.gov.il/ToolsAndResources/information/guides/BidGuide/Pages/BidGuide.aspx

כדאיות כלכלית

בדיקת כדאיות כלכלית והערכת שווי כלכלי של השקעה בנדל״ן, חייבות להתבצע לפני כל ההשקעה או פועלה בנדל"ן.

ישנם הרבה מקרים בהם יש הצורך בביצוע בדיקת כדאיות כלכלית לדוגמא:

1. נדל"ן מניב

   השכרת המבנה ישן או הריסתו ובנייה חדשה ומודרנית במקומם;

   הריסה חלקית מדורגת (בשלבים) ובנייה חדשה תחתיה.

2. עסקת קומבינציה

   עסקת קומבינציה עם יזם-קבלן אשר יבנה את הפרוייקט . היזמים וקבלנים הבונים בעצמם את הפרויקטים בעלויות נמוכות מאלה של חברות אחרות, ויש ביכולתם לאתר מראש, שוכרים או רוכשים ולהתאים את המבנה לדרישותיהם, תוך צמצום הסיכונים.

3. פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38.

4. מימוש זכויות בניה קיימות.

אומדן שווי   

אומדן שווי הינו שווי שוק המבטא את השווי (כמה כסף/תמורה) שמוכר מרצון יכול לקבל מקונה מרצון כששניהם בקיאים במצב השוק, לשניהם מספיק זמן לקבל החלטות שקולות, והם אינם פועלים תחת לחץ.

שווי יכול להיות שונה בהתאם למטרת חוות הדעת ובין השאר:

שווי לשימוש: שווי שיש לנכס מקרקעין ספציפי לשימוש ספציפי, בבחינה סובייקטיבית ולא חייב להיות תואם לתכנית בניין עיר.  

שווי השקעה: מיצג השקעה ספציפית למשקיע ספציפי.

שווי כעסק-חי: שווי המקרקעין + המיטלטלין (ציוד) הנדרשים לקיום התפעול שמייצר את ההכנסה התפעולית הנקייה, בנכסים בהם מתקיים קשר ״חד חד ערכי" בין הנכס לבין עסק המתנהל בהם. המבחן הינו שלא ניתן לעשות בנכס שימוש אחר. שווי עסק חי משלב בין שווי שימוש ושווי שוק.

שווי למימוש מהיר: יתרת שווי השוק לאחר הפחתה בגין ויתור על זמן חשיפה נאות בשוק (לדוגמה מכירה כפויה בהליך של כינוס נכסים או מימוש נכס ע"י הגורם המשעבד).

הפקרות ביזמות, עד מתי ?

חובה !!! לקחת שמאי מקרקעין בכל עסקת נדל״ן ובמיוחד ברכישת דירות על הנייר, נכסים מסחריים, נכסים בעלי מורכבות, קרקע חקלאית (שנחשבת לאפיק השקעה פופולרי ומפתה) ועוד.

שילוב של שמאי בעסקת מקרקעין שופך לא מעט אור על הפרטים הנסתרים מעיני הרוכש ומאפשר לו להבין מה באמת קורה בעסקה כזו או אחרת, היות והבדיקה השמאית כוללת פירוט של סביבת המקרקעין, מצב משפטי, מצב תכנוני, רישוי בניה בנכס, הסיכונים הכרוכים בעסקה ועוד.

דו"ח שומת מקרקעין כתוב בדרך כלל בשפה בהירה ומובנת לכל ולא דרוש יידע מקצועי להבנתו.

חשוב להבין כי הניסיון לחסוך בעלויות על-ידי אי שילוב של שמאי מקרקעין בעסקת נדל"ן עלול להביא בהמשך להפסדים גדולים וכואבים, ולא חסרות דוגמאות לכך: חברת אדמה, ענבל אור, גיא מונסונגו (כפי שנחשף לאחרונה בתכנית הטלוויזיה "אנליסט" של מתן חודורוב בערוץ 10) ועוד.

להלן קישורים לדוגמאות האמורות:

http://www.themarker.com/advertising/1.3113683

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4855103,00.html

http://nadlan.walla.co.il/item/2965497

לעניות דעתי, לפני שרצים קדימה עם העסקה ופונים לעו״ד בכדי לבצע התקשרות בהסכם רכישה,  האחראיות של כל אחד ואחת מאתנו לקבל ייעוץ מקצועי ומגובה בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, גם כאשר הגורם המלווה ברכישת נכס נדל"ני מנסה לשכנע אותנו - מסיבות השמורות עמו – כי הדבר מיותר.